Comprar casa en El Soto de la Moraleja: costes y pasos

Impuestos de la compra: la tabla

La bonificación del 10 % del ITP para vivienda habitual solo se aplica hasta 250.000 € de valor, garaje incluido, así que en El Soto casi nunca entra. La del 4 % para familias numerosas sí: exige que la casa sea su vivienda habitual y que venda la anterior en los dos años anteriores o posteriores. El IVA del 10 % es el general de vivienda; el AJD de 0,75 % se aplica a partir de 180.000 € de valor real.

Notaría, Registro y gestoría

Notaría y Registro de la Propiedad cobran por arancel oficial, que crece con el precio. Pida presupuesto a la notaría antes de fijar la fecha de firma. Si hay hipoteca, pregunte por escrito al banco qué gastos asume él y cuáles le repercute a usted.

Antes de firmar las arras, pida una nota simple en el Registro: confirma titular, cargas y superficie registral. Compárela con el Catastro. Si no coinciden, aclárelo antes de pagar nada.

IBI: cuánto y por qué importa al comprar

Alcobendas aplica en 2026 un tipo del 0,40 % al valor catastral de las viviendas, el mínimo que permite la ley estatal. Para inmuebles no residenciales de mucho valor hay tipos diferenciados, pero no afectan a las casas. Ejemplo: con un valor catastral de 300.000 €, el recibo es de 1.200 € al año antes de bonificaciones.

Lo que más importa al comprar: por ley, la vivienda queda afecta al pago del IBI pendiente aunque cambie de dueño, y el notario debe advertírselo. Pida el último recibo pagado. Si hay deudas, que se descuenten del precio en la escritura.

Cuota de la Entidad de Conservación de El Soto

Es una aportación obligatoria y trimestral, que no se puede dejar de pagar aunque no use los servicios. Los estatutos la reparten por el volumen edificable de cada parcela, con estos coeficientes:

En las comunidades de propietarios, la comunidad responde ante la Entidad por toda la parcela y reparte la cuota entre los vecinos con su coeficiente. Dos consejos que salen de los estatutos: pida al vendedor los recibos del último año, y exija que comunique la venta a la Entidad en los 15 días siguientes. Si no lo hace, la Entidad le puede seguir reclamando las cuotas a él, pero usted heredará el problema.

Plusvalía municipal: quién la paga

En una compraventa la paga el vendedor, salvo que no resida en España: entonces el comprador queda obligado como sustituto. Además, si el vendedor es no residente, usted debe retener el 3 % del precio e ingresarlo a Hacienda a cuenta de su impuesto. Si no lo hace, responde usted.

Si no hay ganancia real en el suelo, no hay impuesto; y si la ganancia real es menor que la calculada con coeficientes, se paga por la real. En Alcobendas el tipo general es del 29,5 %, según la recopilación de ordenanzas fiscales 2026 de ASPRIMA. Los coeficientes máximos del método objetivo cambian con efectos 1 de diciembre de 2026 (Real Decreto-ley 29/2026): compruebe el vigente en la fecha de la escritura.

Si va a reformar: licencias y lo que cuesta

Desde la reforma de la Ley del Suelo de la Comunidad de Madrid, solo necesitan licencia los actos que enumera su artículo 152; el resto de obras van, en general, por declaración responsable. Pregunte al Ayuntamiento qué vía le toca antes de cerrar presupuesto con la constructora.

Ejemplo: una reforma de 100.000 € de presupuesto de ejecución paga 4.000 € de ICIO y, si es obra mayor, 1.678,35 € de tasa. Y recuerde el arbolado: no puede talar árboles de más de 10 años o 20 cm de tronco sin autorización, y cada árbol talado se repone con uno por año de vida.

Qué revisar en la casa, en El Soto en concreto

«En los edificios de los ochenta y noventa la diferencia entre superficie construida y útil puede superar el 20 %. Compare siempre sobre útiles: es donde aparecen las gangas reales y las malas compras.» (desalas.com, análisis de precios de El Soto de la Moraleja.)

• Derramas: en conjuntos con piscina, ascensores o climatización, pida las actas de los tres últimos años.
• Ampliaciones: si la casa se ha ampliado, compruebe que lo construido coincide con Catastro y Registro.
• Garaje: cuente plazas y mire si su calle está en zona de aparcamiento regulado (ORA, en vigor desde mayo de 2024).
• Ruido: no es lo mismo una calle interior que una casa que da a la A-1. Visítela en hora punta.

Los pasos, en orden

1. Fije presupuesto total: precio + 6 % de ITP (segunda mano) o 10,75 % de IVA y AJD (obra nueva), más notaría, Registro y gestoría.
2. Si necesita hipoteca, pida la preaprobación antes de ofertar.
3. Pida nota simple, último recibo del IBI, recibos de la Entidad y de la comunidad, y actas.
4. Visite la casa dos veces, una en hora punta.
5. Firme arras con las condiciones claras: plazo, qué pasa si no se concede la hipoteca, deudas a descontar.
6. Escritura ante notario y liquidación del ITP o del AJD.
7. Inscripción en el Registro, cambio de titular en IBI, Entidad, comunidad y suministros, y empadronamiento en Alcobendas.

Si quiere que alguien revise esto con usted, la oficina de De Salas en La Moraleja (91 266 00 57) trabaja El Soto a diario.